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Immobilien als Renditeobjekt
Immobilie zur Vermietung
Die eigen genutzte Immobilie erzeugt also keinen regelmäßigen Geldstrom auf das eigene Konto. Anders sieht der Sachverhalt jedoch aus, wenn die Immobilie zur Weitervermietung erworben wird.
Hier hat man die bei der Eigennutzung des Hauses aufgeführten Kosten ebenfalls, jedoch erhält man nun regelmäßige Mietzahlungen. Somit sieht die Bilanz schon anders aus, denn mit den Mietzahlungen fließt regelmäßig Geld auf das eigene Konto.
Sind die Mietzahlungen höher als die anfallenden Kosten, hat man einen positiven Cashflow errichtet.
Die erfolgreiche - im Sinne von rentabel - Vermietung scheint in der Praxis jedoch nicht so einfach. So haben in den vergangenen zehn Jahren die Deutschen mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet.
Das ist insofern nicht allzu üppig, weil man mit einer vermieteten Immobilie auch wiederkehrenden Aufwand oder sogar Konflikte mit Mietern hat. Aber das Ergebnis lässt sich noch weiter differenzieren.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin kam in der Studie zu folgendem Ergebnis.
Bei rund einem Viertel der Immobilienanlagen beträgt die Rendite null Prozent, das bedeutet, den Vermietern bringt ihr Wohneigentum gar nichts. Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa 7 Millionen Haus- und Wohnungseigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit etwa ein Drittel, also rund 2,3 Millionen Menschen letztendlich kein Geld.
Zieht man noch rund 20 Prozent der Vermieter hinzu, deren Immobilie gerade einmal 0 bis 2 Prozent einbringt, erzielen über 50 Prozent der Vermieter - nach Abzug der Inflation - kein Geld.
Dagegen kommen etwa 18 Prozent der Eigentümer auf eine Rendite 5 Prozent und mehr, ein Bereich der sicher als rentabel eingestuft werden kann.
Das Ergebnis zeigt, der Erwerb einer Immobilie ist kein Selbstläufer und wer sich zuvor nicht umfassend informiert, zahlt am Ende schlimmstenfalls sogar noch drauf. Allerdings ist diese Feststellung nicht auf Immobilien beschränkt, auch bei anderen Versuchen eine dauerhafte Rendite zu erzielen, funktioniert dies nur, wenn man sich vorher das notwendige Wissen aneignet.
Hier ist eine Analogie zum Aktienmarkt zu erkennen. Wer wahllos irgendwelche Aktien kauft, wird ebenfalls mit recht hoher Wahrscheinlichkeit vergeblich auf den Erfolg warten. Daher können Sie hier auf Passiver Geldfluss mit dem Dividenden-Aristokraten Depot und den Profitablen Unternehmen Möglichkeiten finden, um die Aktienauswahl erfolgreich zu gestalten.
Richtig wohlhabende Menschen haben im Standardfall sowohl die Anlageklassen Aktien als auch die Anlageklassen Immobilien in ihrem Portfolio. Während in den USA der Aktien-Anteil überwiegt, dominiert in Europa eher die Anlageklasse Immobilien vor Aktien.
Hat man zu günstigen Konditionen z.B. Eigentumswohnungen erworben, so bringen diese über viele Jahre hinweg solide Mieterträge.
Der Vorteil gegenüber Aktien ist die mögliche Kreditfinanzierung. Das heißt, 50% oder sogar noch mehr des notwendigen Kapitals finanziert die Bank zu günstigen Konditionen. Unter gewissen Bedingungen zahlt sich die Immobilie mit den wiederkehrenden Mieterträgen also quasi selbst ab.
Dabei gibt es nicht den einen einzig wahren Weg, sondern gleich 20 mögliche Wege zu erfolgreichen Immobilien-Investments, und zwar im Buch "Das System Immobilie" von Thomas Knedel. Direkt aus der Praxis von 20 Immobilien-Investoren.
Dieses Buch ist für alle, die ihren Horizont für Immobilien-Investments erweitern wollen und ihre Investment-Kreativität steigern wollen. Denn Immobilien-Deals werden einem nicht hinterhergeworfen, sondern vom Investor aktiv kreiert.
Ähnlich wie bei Aktien lassen sich auch Immobilien gebündelt in einem Fonds oder ETF erwerben. Dies hat den Vorteil sich nicht um einzelne Objekte kümmern zu müssen, man hat keinen Ärger mit schwierigen Mietern, dafür muss man für die Verwaltung des Immobilienbündels Gebühren zahlen. Bei REITs (Real Estate Investments Trusts) sind diese eher niedrig, bei offenen Immobilienfonds fallen sie höher aus.
Die zu erwartende Rendite von offenen Immobilienfonds nach der Gesetzesänderung im Sommer 2013 liegt um 2,5% p.a. , da die Fondsgesellschaften einen im Vergleich zu früher höheren Anteil an Liquidität halten müssen, der bekanntermaßen bei dem derzeitig sehr niedrigen Zinsniveau praktisch keine Rendite bringt.
Bei REITs kann die erzielte Rendite teilweise deutlich höher ausfallen. Da REITs letztendlich Immobilienaktien sind, korrelieren diese naturgemäß ziemlich stark mit der Entwicklung des Aktienmarktes. Nun befinden wir uns bereits seit mehreren Jahren in einer Aktienhausse, so dass man nicht nur die letzten positiven Jahre als Erwartungswert heranziehen sollte.
Auch die Entwicklung der Leitzinsen der größten Notenbanken wie die Federal Reserve (FED) in den USA oder die Europäische Zentralbank (EZB) in Europa beeinflussen die Gewinnmöglichkeiten mit REITs. Solche mit hoher Verschuldung bei der Finanzierung sind bei steigenden Leitzinsen sehr anfällig für Verluste.
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